FAQ

Les vendeurs sont souvent réticents à confier un mandat exclusif. Pourtant, quand on interroge les clients, ceux qui ont choisi le mandat exclusif sont plus nombreux à être satisfaits que ceux qui ont choisi le mandat non-exclusif. La principale raison vient du fait que le mandat exclusif donne plus de valeur au bien en vente. Le caractère exclusif attire l’attention des acheteurs. Ils se disent que l’offre est de qualité, rare et donc intéressante. Sur les sites d’annonces immobilières, on compte quatre fois plus de demandes de visites pour les offres en mandats exclusifs. De plus, le mandat exclusif donne confiance aux acheteurs. Ils font directement l’offre d’achat la plus élevée, parce qu’ils savent que le propriétaire n’a pas besoin de consulter plusieurs agences avant de leur répondre. Certains propriétaires craignent parfois d’être « bloqués » en signant en exclusivité avec une agence. Pourtant il n’en n’est rien. Le mandat exclusif est toujours limité dans le temps (habituellement deux à trois mois). Les propriétaires peuvent aussi avoir peur de ne pas pouvoir traiter « en direct » avec un acheteur faisant partie de leur entourage. Au contraire, le mandat exclusif est le meilleur moyen de réussir la vente de son bien à un proche. L’intervention d’une tierce partie est avantageuse. Elle facilite la négociation, permet d’éviter la baisse du prix et garantit les intérêts du vendeur dans les clauses de la vente. Tout cela, sans aborder frontalement les sujets qui fâchent avec son ami.

Le mandat est un contrat. Il implique un engagement réciproque de ses signataires. Si l’agence a l’obligation de mettre en œuvre des moyens bien déterminés dans le but de présenter un acheteur au vendeur, ce dernier doit en retour respecter certaines obligations. Il doit par exemple fournir tous les documents nécessaires au travail de l’agence, notamment le titre de propriété ainsi que les diagnostics et certificats obligatoires. Il doit répondre à toute offre d’achat transmise par l’agence. S’il accepte une offre d’achat sans l’intermédiaire de l’agence, il doit l’en informer immédiatement et lui communiquer les coordonnées de l’acquéreur, le prix de vente, les coordonnées du notaire et le cas échéant, celles de l’intermédiaire qui a réalisé la vente. Enfin, le vendeur a pour obligation d’accepter les offres qui lui sont faites par l’agence si les conditions convenues dans le mandat sont réunies.

Le mandat prend effet le jour de sa signature. De manière générale, il est consenti pour une durée initiale de 3 mois. A l’issue de cette période, il est prorogé pour une durée 9 mois, au terme de laquelle il prendra automatiquement fin. Toutefois, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat qui est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou qui comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972. Le mandat ne peut être dénoncé que dans sa totalité et en aucun cas de façon partielle

De manière générale, le vendeur d’un bien immobilier a une obligation d’information. À cet effet, la loi lui impose de remettre à l’acquéreur un nombre important de diagnostics relatifs à l’immeuble ou d’informations relatives à la copropriété. Il doit par ailleurs prendre toutes les dispositions pour permettre à l’acquéreur de prendre possession paisiblement du bien. Enfin, le vendeur a également certaines obligations fiscales. Sur le plan technique, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques. Il s’agit d’un ensemble de diagnostics visant à informer l’acquéreur sur certains aspects du logement qu’il souhaite acheter : amiante, plomb, électricité, énergie, termites, état des risques naturels miniers et technologiques, certificat de conformité de la fosse septique. A défaut, le vendeur reste responsable en cas de découverte d’un vice qui aurait été révélé par le diagnostic non fourni. Le cas échéant, vendeur doit également fournir les informations concernant les équipements de récupération et de redistribution des eaux de pluie (le vendeur doit informer l’acquéreur de leur existence et justifier de leur conformité), le dispositif de sécurité piscine (le vendeur doit transmettre à l’acheteur une copie de la note technique que l’installateur lui a remise), les détecteurs de fumées qui sont obligatoire depuis le 1er janvier 2016. La fourniture de diagnostics périmés à la date de signature de la vente équivaut à l’absence de diagnostic. Pensez à vérifier leur date de validité. Si le bien est situé en copropriété, le vendeur est soumis des obligations d’informations particulières. Si le vendeur a construit, agrandi, surélevé, aménagé, transformé tout ou partie de sa maison, il doit fournir le permis de construire, et ses modifications éventuelles, ou la déclaration de travaux, le procès-verbal de réception, la déclaration d’achèvement des travaux et enfin l’attestation de non-opposition à conformité délivrée par la mairie. Lorsque la construction, l’agrandissement, la surélévation ou l’aménagement ont été achevés depuis moins de 10 ans, le vendeur doit aussi fournir la police d’assurance dommages-ouvrage et la preuve du paiement de la prime. Si la maison est située dans un lotissement ou groupe d’habitations, il faudra remettre à l’acquéreur le cahier des charges, les statuts de l’association syndicale s’il en existe une, les noms et adresse de son représentant, les procès-verbaux des dernières assemblées générales.

Selon le cas, en tant que vendeur, vous serez soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. Pour savoir si vous êtes concernés et calculer son montant, rendez-vous sur ce lien.

La Réunion bénéficie d’allègements et certains diagnostics obligatoires, tel que le diagnostic de performance énergétique, ne sont pas (encore) nécessaires. Sur notre département, les diagnostics obligatoires sont à ce jour : amiante (construction datant d’avant 1997), plomb (construction datant d’avant 1948), électricité (construction datant de plus de 15 ans), termites, état des risques naturels miniers et technologiques, certificat de conformité de la fosse septique, certificat de mesurage loi Carrez (logement en copropriété). Les diagnostics sont réunis dans un dossier de diagnostic technique (DDT) établi par un professionnel, au frais du vendeur. Le prix varie selon le type de bien et le nombre de diagnostics à réaliser. Par exemple pour un appartement de trois pièces de moins de 15 ans il faudra compter 150 € environ. Pour une maison de quatre pièces de plus de 15 ans, environ 150 €. L’agent immobilier n’a pas le droit de payer les diagnostics ni d’avoir des liens de partenariat ou capitalistiques avec une société réalisant des diagnostics. L’ADIL de la Réunion vous permet de trouver les coordonnées des professionnels réalisant les diagnostics sur cette page.

Les frais d’agence sont libres et peuvent être soit à la charge du vendeur soit à la charge de l’acquéreur. Selon les agences, les honoraires peuvent s’exprimer de manière forfaitaire ou sous la forme d’un pourcentage du prix de vente. Les honoraires d’une agence immobilière sont obligatoirement affichés sur sa vitrine, dans ses locaux et doivent être publiés dans ses annonces et sur son site Internet. Le montant et le mode de calcul des honoraires de l’agence sont obligatoirement stipulés dans le mandat signé avec le vendeur. Une agence immobilière ne peut percevoir aucune somme avant la conclusion effective de la vente. C’est à ce moment-là qu’elle touche ses honoraires, que lui verse directement le notaire, conformément à ce qui est inscrit sur son mandat. Pour connaître nos honoraires, rendez-vous sur notre page mentions légales.

Ce que nous avons l’habitude d’appeler « frais de notaire » englobe en fait toutes les taxes que perçoivent l’état et les collectivités locales ainsi bien sûr que les émoluments du notaire consécutifs au transfert de propriété. Ces frais sont systématiquement à la charge de l’acheteur. Pour calculer les frais de notaires, suivez ce lien.

La vente d’un bien en copropriété nécessite tous les diagnostics techniques obligatoires habituels, plus un certificat de superficie. Ce document appelé métré « Loi Carrez » indique distinctement la surface du bien vendu. Par ailleurs, doit être fourni un ensemble de documents appelé « questionnaire syndic » ou « pré-état daté », obligatoirement annexé à la promesse de vente, afin de renseigner l’acquéreur sur le fonctionnement de la résidence et les coûts qu’il aura à supporter. Ces documents comprennent la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, le carnet d’entretien de l’immeuble (« carnet de santé » de l’immeuble regroupant notamment les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements collectifs), des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur (notamment les sommes dues par le vendeur et celles qui seront dues par l’acquéreur, l’existence d’éventuelles procédures). Le respect de cette obligation est très important. Si l’ensemble de ces documents n’est pas annexé à la promesse de vente, le délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l’acquéreur ne commence pas à courir. Enfin, au moment de la vente, le syndic adresse au notaire une réactualisation de ces informations dans un document appelé « état daté des charges de copropriété ». Ce questionnaire est facturé par le syndic, au frais du vendeur.

Au moment de la vente de d’un lot, le syndicat rembourse les avances au vendeur. Les avances sont des sommes fixées par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, servant à constituer des réserves. En revanche, les provisions (tels que le budget courant, les travaux…) et le solde résultant de la répartition des charges sont non remboursables et imputables de façon définitive à celui qui est propriétaire à la date d’exigibilité.

La principale obligation du vendeur est de remettre le bien vendu à l’acquéreur. Il devra être dans le même état qu’au jour où l’acquéreur l’a visité (exemple : le vendeur doit laisser en place la cuisine), et doit correspondre à la description du compromis. Toutefois en cas de vices cachés l’acquéreur peut obtenir l’annulation de la vente ou bien la diminution du prix. Le vice caché est celui qui n’est pas connu de l’acquéreur et qui n’a pu être révélé par un examen normal du bien (exemple : des infiltrations qui ne sont visibles qu’en temps de pluie). Il s’agit des vices qui empêchent l’occupant d’utiliser le bien conformément à son usage ou qui en diminuent tellement la valeur, que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance.

Deux cas de figure se présentent lors de la vente d’un bien loué. Cas 1 : le bien est vendu « avec » le locataire. Le contrat de location se poursuit tel quel et n’est pas remis en cause. Dans ce cas, aucune formalité particulière n’est nécessaire et il n’est même pas la peine d’informer le locataire avant la vente. Le bail se poursuit alors jusqu’à son terme, charge au nouveau propriétaire s’il le souhaite d’y mettre fin dans les conditions prévues. Toutefois, quel que soit le délai restant avant la fin du bail, l’acquéreur devra patienter au minimum deux ans après la date d’achat pour reprendre son logement. Cas 2 : le bien est vendu libre. Dans ce cas, il est possible de délivrer au locataire un congé pour vendre.

Le congé pour vente est une démarche qui revêt un formalisme très précis pour lequel nous vous conseillons vivement le recours à un huissier de justice. Le congé pour vente ne peut être donné qu’au terme du bail, avec un préavis minimum de 6 mois. Par ailleurs cette démarche ouvre au locataire un droit de préemption. C’est-à-dire que le locataire doit être informé du prix de vente afin de pouvoir se positionner en priorité pour acheter le bien. À partir de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a un délai de 2 mois pour signer l’acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l’acte de vente est de 4 mois. Si le prix proposé à un autre acheteur fait l’objet d’une baisse, le locataire doit en être informé et les délais dont il dispose sont reconduits. Enfin, pendant toute la période qui précède la fin de son bail dans le cadre d’un congé pour vente, le locataire peut quitter son logement à tout moment, sans préavis.

Après la signature du compromis de vente entre l’acheteur et le vendeur, le notaire chargé des formalités écrit à la mairie pour lui notifier l’ouverture de son droit de préemption. Cette démarche s’appelle déclaration d’intention d’aliéner (ou d.i.a.). A réception la mairie dispose d’un délai de deux mois pour se positionner, soit en proposant d’acheter le bien au prix, soit en proposant, ce qui est généralement le cas, un prix inférieur. L’exercice de son droit de préemption par la mairie est une condition suspensive de la vente. C’est-à-dire qu’elle permet l’annulation du compromis. Dans ce cas le vendeur et l’acheteur ne sont plus liés. Parallèlement le vendeur a toujours la possibilité de refuser l’offre qui lui est faite par la mairie et ne plus vendre son bien.

La condition suspensive permet au futur acquéreur d’un bien immobilier de renoncer à la promesse de vente s’il n’obtient pas le prêt immobilier demandé. Lorsque la vente est financée en tout ou partie par un prêt immobilier, la promesse de vente doit le mentionner et comporter une condition suspensive d’obtention du prêt. Si le prêt immobilier est refusé, le futur acquéreur peut renoncer à la promesse de vente sans aucun frais. Il doit alors être intégralement remboursé des sommes versées au vendeur ou au professionnel de l’immobilier. En revanche, si le prêt est accordé, la vente devient définitive. Attention : lorsque la promesse de vente prévoit un financement à l’aide d’un prêt immobilier, l’acquéreur est dans l’obligation de demander ce prêt. Sinon, il devra payer le prix convenu de la vente.

Le mandat de gestion permet au propriétaire d’un logement en location de déléguer à l’agence la plus grande partie de ses obligations. Le mandat de gestion protège les intérêts du propriétaire tout en lui garantissant d’être toujours dans la légalité vis-à-vis de son locataire. Parmi les missions de l’agence, cette dernière doit accomplir tous les actes relatifs à l’administration, percevoir et encaisser tous les loyers et charges, donner quittance, procéder à la révision des loyers et à l’ajustement des provisions, procéder à tous les règlements et, notamment, payer les charges de copropriété, acquitter les impositions et taxes, les récupérer éventuellement auprès des locataires, faire engager les procédures en paiement et expulsion, en relation avec un avocat choisi par le propriétaire. L’agence devra aussi, en cas départ du locataire, réaliser les constats d’état des lieux, rechercher et procéder à la sélection de nouveaux locataires, réunir l’ensemble des certificats nécessaires et faire réaliser tous les diagnostics imposés par la réglementation et enfin rédiger et signer les baux et leurs éventuels avenants.

Un mandat de gestion ne peut être donné qu’à une seule agence. C’est elle qui sera l’interlocuteur de votre locataire et veillera au respect de ses droits et ses obligations ainsi qu’au bon entretien de votre bien. Mais le mandat de gestion n’équivaut pas à un mandat de location exclusif. Il est donc possible de confier la recherche de locataire à plusieurs agences. Toutefois, s’il existe une assurance loyer impayés, le choix parmi les candidats locataires devra être laissé à l’agence qui est chargée de la gestion. A défaut l’assurance ne fonctionnera pas.

Le mandat est donné pour une durée de 3 ans. Il se renouvelle ensuite tacitement par période de trois ans sans que sa durée totale ne puisse excéder 30 ans.

Il est possible de résilier le mandat de gestion pour le terme de chaque période à condition d’en aviser l’agence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en respectant un préavis de trois 3 mois courant à compter du jour de la première présentation de ladite lettre.

Les honoraires de gestion courante sont calculés sur la base d’un pourcentage du montant des sommes effectivement encaissées pour le compte du bailleur (à l’exception du dépôt de garantie). Ces honoraires seront à la charge exclusive du mandant et prélevés sur chaque relevé de compte. Pour connaître nos tarifs actuels, consultez cette page.

Il est possible de confier la recherche de locataire à plusieurs agences. Toutefois, s’il existe une assurance loyer impayés, le choix parmi les candidats locataires devra être laissé à l’agence qui est chargée de la gestion. A défaut l’assurance ne fonctionnera pas.

Il n’y a aucun frais quand votre bien n’est pas loué.

Relouer un bien après le départ du locataire implique un certain nombre de démarches importantes. L’agence vous propose de réaliser ces prestations pour un prix équivalent à environ un mois de loyer. Tout d’abord, il faut réaliser un état de lieux de sortie avec le locataire précédent. Outre le chiffrage des travaux qui incombant au locataire, l’agence va vous proposer un point sur l’état global du bien pour préparer une relocation dans les meilleures conditions.  Parallèlement nous lançons la recherche du nouveau locataire en diffusant une annonce de qualité comprenant une visite virtuelle. Même si le marché est porteur, les bons candidats sont toujours rares et il est nécessaire de savoir bien communiquer pour les attirer. Puis nous nous chargeons de rédiger le contrat de location et d’effectuer l’état des lieux d’entrée. Ces actes sont établis selon des règles strictes, qui sont indispensables pour préserver vos intérêts et pour que vous puissiez bénéficier, le cas échéant, de vos garanties loyers impayés.

En cas de défaut de paiement du locataire, l’assurance loyers impayés prend le relais et vous verse l’intégralité de vos loyers. Donc si vous avez un souci avec votre locataire, vous n’êtes pas impactés financièrement. Ainsi vous pouvez sereinement considérer votre loyer comme une rente qui tombera quoiqu’il arrive. Par ailleurs, l’assurance loyers impayés prend en charge l’ensemble de la procédure judiciaire qu’entraîne un tel litige, sans frais supplémentaires. Cela vous épargne les coûts élevés d’un avocat et des démarches fastidieuses qui peuvent être longues et épuisantes. Chez Isautier immobilier, l’assurance loyers impayés couvre l’intégralité des loyers et des charges locatives, sans franchise et sans limitation de durée. Par ailleurs, notre contrat comprend aussi des avantages supplémentaires, tels que la prise en charge du préavis non effectué par le locataire, les dégradations du effectuées par le locataire lorsque son dépôt de garantie est insuffisant, une protection juridique qui vous protège en cas de recours du locataire quel qu’en soit le motif…Télécharchez notre contrat d’assurance loyers impayés.

Auprès d’isautier immobilier, l’assurance loyers impayés coûte environ 2% du montant des loyers versés par le locataire. Télécharchez notre contrat d’assurance loyers impayés.

La réponse est oui. D’un point de vue légal, l’occupant (donc le locataire) d’un logement a l’obligation de s’assurer pour l’incendie et les dégâts des eaux. En copropriété, même s’il n’occupe pas son logement ou qu’il le loue, le copropriétaire doit au minimum assurer son logement en responsabilité civile (cette assurance permet de couvrir le copropriétaire qui l’a souscrite, lorsqu’un sinistre prend naissance dans son logement et a causé des dommages à des voisins ou des tiers (exemple : dégât des eaux), aux occupants de son logement, aux parties communes de l’immeuble. En pratique, au regard de la somme modique que représente l’assurance propriétaire non-occupant, il est fortement conseillé de s’assurer afin de ne pas dépendre totalement de l’assurance du locataire en cas dommages subis sur ses biens.

Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Un logement décent doit répondre aux critères suivants : une surface habitable minimale d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, être clos et couvert, suffisamment aéré mais aussi protégé contre les infiltrations d’air parasites, disposer de systèmes de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons), répondre aux normes de sécurité et de bon fonctionnement des installation électriques et de production d’eau chaude, disposer dans le séjour et les chambres d’un éclairage naturel suffisant et de fenêtres donnant à l’air libre…

Tout au long du bail, le propriétaire se doit de réaliser les travaux nécessaires au maintien en l’état de décence et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste…), les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, …) et l’entretien des toitures et façades végétalisées. En cas de recours du locataire, le tribunal peut contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires, imposer une réduction de loyer et des dommages et intérêts à accorder au locataire.

Un contrat de location pour un logement non meublé, à usage de résidence principale, est conclu pour une durée de 3 ans à condition que le propriétaire soit un particulier. Quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association) la durée du bail sera de 6 ans.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, il est possible de prévoir une clause de révision automatique du loyer à la date anniversaire du bail. Pour cela il faut se référer au dernier indice de révision des loyers (IRL) publié par l’INSEE à la date de début du bail (a) et à la valeur actualisée (b) à la date d’anniversaire, puis établir un simple produit en croix avec le montant du loyer : (b) / (a) x loyer

Un propriétaire ne peut mettre fin au contrat de location qu’à son terme, à condition de respecter un préavis de 6 mois et seulement dans deux cas. Le premier cas est appelé congé pour reprise. Le logement est repris pour devenir la résidence principale du propriétaire, son conjoint, ses parents ou ses enfants. Le second cas est appelé congé pour vente. Le logement est mis en vente et le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption. Dans les deux cas un formalisme rigoureux est à respecter. A défaut le congé pourra être annulé et le bail reconduit pour 3 ans. Il est donc recommandé d’avoir recours à un huissier de justice pour effectuer cette démarche. De plus, si le motif est faux, le propriétaire encourt des sanctions pénales.

En tant que particulier, vous devez déclarer vos revenus locatifs au moment de votre déclaration d’impôts sur le revenu, dans la rubrique des revenus fonciers. Les règles diffèrent selon que le montant annuel de vos revenus fonciers est inférieur ou supérieur à 15 000 €. Moins de 15 000 €, vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier. Il vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %. Vous pouvez cependant choisir le régime réel. Cette option sera irrévocable pendant 3 ans. Plus de 15 000, Vous devez déclarer votre revenu foncier net. Pour cela, vous devez soustraire de votre revenu foncier brut (les loyers que vous avez encaissés pendant l’année) toutes vos charges déductibles.

Les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) : frais de réparation et d’entretien, travaux d’amélioration (rénovation énergétique par exemple), provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, primes d’assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.), intérêts des emprunts, certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.). Il faut savoir que les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles. Dans le cadre de la gestion locative, l’agence effectue pour vous

Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier. La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Si votre revenu est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur votre revenu global des 6 années suivantes. La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Pour être considéré comme meublé, un logement mis en location doit comporter au minimum certains meubles. Il s’agit de la literie avec couette ou couverture, des rideaux dans les chambres (en l’absence de volets pour occulter la lumière), des plaques de cuisson un four ou un four à micro-onde, un réfrigérateur, un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, de la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, des ustensiles de cuisine, une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires ainsi que le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…). Le juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non-respect de cette liste de meubles. Un état des lieux rigoureux est donc très important car il permet de dresser l’inventaire de ces fournitures.

On entend souvent l’expression « bail meublé à l’année » par opposition au contrat de location saisonnière. Quand on loue un logement meublé à l’année, c’est le régime de la location à usage d’habitation principale qui s’applique avec les garanties, droits et obligations qui en découlent pour le locataire, comme pour un logement non meublé. La principale différence du contrat meublé par rapport au contrat non meublé est sa durée qui est d’un an, pouvant être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment avec un préavis d’un mois. Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

La location d’un appartement meublé est considérée comme une activité commerciale. Les revenus nets ne rentrent pas dans la catégorie des revenus fonciers, comme la location d’un bien immobilier nu, mais sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux statuts fiscaux co-existent : le meublé non professionnel (LMNP) et le meublé professionnel (LMP). Le statut de loueur en meublé non professionnel s’applique si l’on ne perçoit pas plus de 23 000 € ou si les recettes issues de la location sont inférieures aux autres revenus (salaires…). Lorsque l’on perçoit au maximum 72 600 € de recettes, c’est alors le régime du micro-BIC qui s’applique, avec l’avantage de pouvoir appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts perçus pour couvrir l’ensemble des charges de propriété. Au-delà, l’activité relève du régime réel. Vous pouvez aussi opter volontairement pour le régime réel si vous estimez que le régime forfaitaire du micro-BIC n’est pas avantageux. Le régime réel permet de déduire les charges justifiables. Cette option est irrévocable pendant 2 ans. Elle se renouvellera automatiquement.

En location meublée vous déclarez vos revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si vous décidez d’opter pour le régime réel, les charges déductibles comprennent les frais d’acquisition si achat dans l’année fiscale à déclarer (honoraires d’agence, frais de notaire notamment), les factures d’entretien et de réparations, les charges de copropriété, les taxes (foncière, habitation si payée par le propriétaire), les frais d’assurance (emprunt et propriétaire non-occupant par exemple), honoraires d’agence en cas de gestion du bien, abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet), les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance et enfin l’amortissement. L’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage. Les charges déduites au titre de l’amortissement font l’objet d’un calcul précis.

En location meublée si vous décidez d’opter pour le régime réel, les charges déductibles comprennent les amortissements. Les normes comptables prévoient que les taux d’amortissement sont déterminés par rapport à la durée d’utilité. On observe que les taux retenus sont souvent les suivant : gros œuvre 1,25 % à 2 %, second œuvre extérieur 6,66 % à 8,33 %, second œuvre intérieur 5,55 % à 8,33 %, finitions 6,66 % à 20 %, toiture 4 %, installations électriques 4 % à 5 %, étanchéité 6 % à 7 %, agencements intérieurs 6% à 7 %.

Le changement de syndic est une décision qui doit faire l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Afin que la question soit portée à l’ordre du jour, il faut en faire la demande au syndic avant l’envoi des convocations. Cette demande peut être faite n’importe quel copropriétaire par l’envoi en recommandé AR d’un courrier (voir modèle) auquel doit être obligatoirement joint la proposition de contrat du nouveau syndic. L’élection du syndic se fait à la majorité des copropriétaires, représentant au minimum un tiers des voix de la copropriété.

La loi impose aux syndics de copropriété de mettre à disposition des copropriétaires et du conseil syndical, un extranet sécurisé. Copropriétaires et conseil syndical ayant des besoins différents en termes d’informations, un accès différencié doit être mis en place en fonction de la nature des documents. La liste minimale des documents est la suivante : le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes publiés qui y apportent des modifications, la dernière fiche synthétique réalisée par le syndic, le carnet d’entretien de l’immeuble, les diagnostics techniques des parties communes de l’immeuble en cours de validité, les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité, l’ensemble des contrats et marchés en cours conclus par le syndic, excepté les contrats de travail des salariés du syndicat, les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours de validité, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et les devis de travaux qui y ont été acceptés, le contrat de syndic en cours.

Lors d’un dégât des eaux à l’intérieur d’un bien situé dans un immeuble, la première chose à faire est de procéder à la déclaration de sinistre auprès de votre assureur. Pour cela lui adresser un courrier recommandé AR en décrivant le sinistre et en joignant des photos. Pour éviter la multiplication des interlocuteurs et centraliser la procédure afin d’accélérer l’indemnisation, il existe une convention appelée convention IRSI (Indemnisation Recours Sinistre Immeuble) qui permet de nommer un assureur gestionnaire qui procèdera à l’évaluation de tous les dégâts. Les cas sont les suivants : assurance habitation, quand le bien est occupé par son propriétaire ou loué nu, assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) du propriétaire quand le bien est loué en meublé ou qu’il est vacant. Une expertise va alors être organisée par l’assureur gestionnaire, qui prendra en charge la recherche de fuite.

Le cas de figure est malheureusement fréquent. La première chose est de vous munir de votre titre de propriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble. Ces documents vous ont été obligatoirement remis par le notaire au moment de l’achat. Seuls ces documents font force de loi et peuvent vous garantir dans vos droits de propriété. Vous pourrez alors faire correspondre le numéro de lot figurant sur votre acte et votre emplacement de stationnement. Nous vous conseillons de faire une copie de ces éléments et de les glisser dans la boîte aux lettres de la personne qui s’est garée sur votre place avec un mot de votre part.

Si votre voisin de palier est un peu dur de la feuille et a tendance à mettre la musique à tue-tête, le plus simple est d’abord de vous adresser à lui directement et de faire confiance à sa compréhension. Dans un deuxième temps, vous pouvez lui envoyer un courrier en recommandé ou avoir recours à un conciliateur de justice, en vous adressant à la maison de justice de votre quartier. Si malheureusement cela ne suffit pas, il faut vous adresser à la mairie qui est compétente pour traiter les litiges liés aux nuisances sonores. Enfin si la personne est vraiment récalcitrante, vous pouvez faire appel aux forces de l’ordre pour faire constater le trouble.

Le vendeur d’un bien en copropriété est tenu de fournir à l’acquéreur un certain nombre de documents qui constituent le « questionnaire syndic » ou « pré-état daté ». Ces documents sont multiples et volumineux. Ils comprennent notamment la fiche synthétique, le règlement et le carnet d’entretien de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales et des documents relatifs à la situation financière de la copropriété. Une fois sollicité, le syndic prendra forcément un délai pour fournir ces documents. Il est donc conseillé pour ne pas risquer de perdre son acquéreur, de réclamer les documents au syndic dès la mise en vente du bien. Les pièces pourront alors être remises aux futurs acquéreurs de manière dématérialisée après leur visite.

Le « pré-état daté » est un document transmis au futur acquéreur d’un lot en copropriété, avant la signature du compromis de vente, pour lui permettre de prendre connaissance d’informations administratives et financières concernant la copropriété et le lot en question le vendeur peut retrouver les documents correspondant sur l’extranet ou en faire la demande au syndic. Dans le second cas, cette prestation est facturée entre 200 et 300 euros.

Au moment de la vente de d’un lot, le syndicat vous remboursera les avances. Les avances sont des sommes fixées par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, servant à constituer des réserves. En revanche, les provisions (tels que le budget courant, les travaux…) et le solde résultant de la répartition des charges sont non remboursables et imputables de façon définitive à celui qui est propriétaire à la date d’exigibilité.

Vous devez obligatoirement obtenir l’autorisation de la copropriété si vos travaux ont un impact sur les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (par exemple, remplacement des fenêtres, pose de stores).

Cette autorisation s’obtient par un vote en assemblée générale des copropriétaires. Demandez l’ajout de votre projet de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale à votre syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour que votre demande soit prise en compte, nous vous recommandons d’envoyer votre demande au moins 2 mois avant l’assemblée générale. N’oubliez pas de joindre à votre courrier tout document pouvant appuyer votre projet : devis de prestataires, plan des travaux, etc. Si vous réalisez des travaux sans passer par un vote en assemblée générale, la copropriété peut exiger la remise en état des lieux à vos frais. Attention : après que l’assemblée générale vous a accordé l’autorisation, vous devez demander toutes les autorisations d’urbanisme éventuellement nécessaires.

Le conseil syndical joue un rôle d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic. Étant au plus près des copropriétaires, il est un interlocuteur de choix au sein de l’immeuble. Tout copropriétaire peut soumettre une idée ou une question au conseil syndical qui sera chargé de la transmettre au syndic. L’article 21 de la loi de 1965 précise les trois rôles du conseil syndical : il assiste le syndic, contrôle sa gestion et émet son avis sur les questions relatives au syndicat des copropriétaires. Les membres du conseil syndical sont élus en assemblée générale pour une durée déterminée. Chacun des membres du conseil syndical peut engager sa responsabilité dans l’exécution de sa mission, par exemple pour absence de contrôle de la gestion du syndic ou dépenses illégales. Le syndicat des copropriétaires doit souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile. Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Les dépenses nécessaires pour l’exécution de leur mission sont réglées par les copropriétaires dans le cadre des dépenses courantes d’administration du budget prévisionnel.

Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale pour une durée de 3 ans au maximum. Aucun texte n’impose un nombre de membres devant composer le conseil syndical, toutefois le règlement de copropriété peut imposer un minimum et un maximum. Pour être éligible il faut être copropriétaire, représentant légal d’un copropriétaire ou usufruitier. Les membres du conseil syndical sont élus à la majorité absolue.

Le président du conseil syndical est généralement l’interlocuteur privilégié du syndic.  Il peut le consulter régulièrement pour lui faire remonter des questions ou des projets d’autres copropriétaires de l’immeuble. C’est également le président du conseil syndical qui anime les réunions du conseil syndical. Lors de l’assemblée générale annuelle, le président du conseil syndical doit rendre compte, de préférence en laissant une trace écrite, des activités du conseil syndical. Le pouvoir du conseil syndical est étendu dans deux cas exceptionnels : si le syndic ne convoque pas une assemblée générale demandée par le conseil syndical ou un quart des copropriétaires et qu’une mise en demeure est restée infructueuse, alors le président du conseil syndical peut lui-même décider de convoquer une assemblée générale ; en cas de changement de syndic, si l’ancien syndic ne restitue pas les fonds et les archives de la copropriété, le président du conseil syndical peut saisir le juge en référé (procédure d’urgence).

Le président du conseil syndical est désigné par les seuls membres du conseil syndical. Le président du conseil syndical doit être obligatoirement un copropriétaire. Ce ne peut pas être un conjoint, un représentant légal ou un usufruitier. Tout comme les conseillers syndicaux, le mandat du président du conseil syndical est d’une durée de trois ans au maximum.