Lundi 3 février dernier, le projet de loi de finances 2025 a été adopté après l’usage par François Bayrou de l’article 49.3 de la Constitution. Plusieurs mesures impactant l’immobilier apparaissent dans la version définitive de ce texte. En voici un récapitulatif.
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (Article 24)
Les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) soumis au régime fiscal réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) peuvent amortir leur bien immobilier. Cela signifie qu’ils peuvent déduire chaque année de leurs revenus locatifs une partie de la valeur du bien, correspondant à sa perte de valeur due au temps et à l’usage. Cet amortissement réduit le montant imposable, ce qui peut permettre d’alléger la fiscalité sur les revenus locatifs.
Or la loi de finance vient remettre en cause cet avantage : désormais, lors de la revente d’un bien en location meublée, les amortissements comptabilisés au fil des années seront pris en compte dans le calcul de la plus-value en étant diminués du prix d’acquisition, ce qui n’était pas le cas auparavant. L’avantage fiscal dont a bénéficié le contribuable tout le long de sa détention sera perdu au moment de la revente !
Impact : La plus-value imposable sera augmentée, ce qui entraînera une hausse de l’impôt.
Exemple : un propriétaire a acheté un bien 190 000€ et le loue 10 000€/an en meublé. Il a 4 500€ de charges déductibles par an (intérêts, taxes et frais tels que les meubles, frais de location etc) et peut amortir ± 5 500€/an pendant 30 ans.
Il opte pour le régime du LMNP. Au titre de son imposition nous aurons
⇒ Base imposable = 0 € au taux de l’impôt sur le revenu au lieu de 10 000€
Le propriétaire possède son bien depuis 10 ans, quels sont les impacts pour lui suivant que la vente ait lieu avant ou après la promulgation de la loi de finances de 2025 ?
Exonération de droits de donation pour l’achat de la résidence principale (Article 19ter)
Les dons d’argent allant jusqu’à 100 000 € peuvent être exonérés lorsqu’ils sont réalisés au profit d’un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut, un neveu ou une nièce pour qu’il puisse acquérir sa résidence principale dans le neuf ou pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale. Juridiquement, un immeuble neuf étant un immeuble achevé depuis moins de 5 ans (appartement ou maison), on comprend que cette disposition concerne les biens en construction et les biens achevés depuis moins de 5 ans, mais pas l’achat d’un terrain, même pour y faire construire sa résidence principale. La loi ne précise pas que cette exonération concerne les primo accédants.
Conditions
Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) sur tout le territoire (Article 24 decies)
Le Prêt à taux zéro (PTZ) était jusqu’à maintenant réservé aux primo-accédants sous conditions de revenus, pour l’achat :
La nouvelle loi de finances étend désormais ce prêt sur tout le territoire en ce qui concerne les biens neufs.
Taxe de publicité foncière : baisse possible pour les primo-accédants et hausse pour les autres (Article 31 nonies)
Les frais d’acquisition, souvent appelés à tort “frais de notaire”, incluent :
Le projet de loi de finances permet désormais aux départements de moduler le taux de la taxe de publicité foncière :
– Baisse voire exonération pour les primo-accédants (ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années) s’ils occupent le bien en résidence principale pendant 5 ans.
– Augmentation pour les autres acheteurs, jusqu’à 5 % entre avril 2025 et mars 2028, au lieu des 4,50% maximum jusqu’à aujourd’hui.
Ces mesures sont optionnelles : chaque département peut choisir de les appliquer, d’en adopter qu’une seule, ou de ne pas les mettre en place du tout.
Abaissement du seuil de TVA pour les micro-entreprises (article 10)
À partir du 1er mars 2025, le seuil en dessous duquel la TVA n’est pas due sera abaissé à 25 000 € de chiffre d’affaires, et ce, pour toutes les activités. Ce seuil, auparavant fixé à 85 000 €, entraînera forcément un coût important pour de nombreux professionnels de l’immobilier exerçant sous ce statut, puisqu’ils devront désormais s’acquitter de la TVA au-delà de ce montant. Cette mesure suscite toutefois de nombreux débats. Le ministère de l’Économie a annoncé, dans un communiqué de presse, son intention de se réunir pour en discuter. La règle pourrait donc encore évoluer… Affaire à suivre !
Conclusion
En conclusion, la loi de finances favorise davantage les primo-accédants en élargissant l’accès au prêt à taux zéro sur l’ensemble du territoire et en permettant aux départements de les exonérer de la taxe sur la publicité foncière. En l’absence de renouvellement du dispositif PINEL, le gouvernement a choisi de prolonger le dispositif Loc’Avantage, qui, favorise les propriétaires investisseurs. A côté de l’extension du PTZ, une autre disposition joue en la faveur des promoteurs : l’exonération des droits de donation pour l’acquisition d’une résidence principale dans le neuf. Les autres mesures visent à réaliser des économies budgétaires, notamment en mettant fin à l’exonération des amortissements lors de la vente d’un bien loué meublé.
